(分析师/杨晨青、潘绍之)根据媒体的报道，近期华润置地已经与四川省泸州市签署投资合作协议，拟出资30亿元在泸州开发城市综合体。无独有偶，5月23日，世茂集团也在近期落子四川资阳，签约首期投资100亿元，规划建设集休闲度假、旅游、体育运动、健康养生等于一体的三岔湖产业生态城。我们似乎又从这些新闻中重新嗅到房地产企业对三四线城市的投资信心。

  事实上，全国性的大型房企对待三四线城市的认知并不是一帆风顺的，从2010年至今，三、四线城市从限购政策下的救命草到逐渐对其风险的警惕，再到现如今选择性进入的理性，房企对三、四线的认知在调控中更加成熟。自2010年限购政策逐渐铺开以来，不在限购范围之内的三、四线城市一夜间成为开发商规 避限购的天然港湾，相当一部分企业在2010-2011年期间加速了在三四线城市的布局。但是情况在2012年发生了转变，此前进军三、四线的急先锋诸如 恒 大、佳兆业纷纷倒戈，宣布将把企业投资的重心重新调回一、二线。对此我们的看法是：用长远的眼光来看，三四线城市的发展前景一定将非常可观，但是仍然有相 当一部分的三四线城市存在一定的风险，不适合在当下贸然进入。

  首先，我们对三四线城市长期的投资前景表示认可，主要出于两方面的考虑： 第一，对于行业本身来说，一件必须要适应的新变化便是房地产调控的常态化，一二线城市首当其冲必然是调控政策重点打压的对象，相比之下企业在三四线城市可 以作为的空间将大得多；第二，从国家政策来说，“新型城镇化”已经成为本届政府未来十年工作的重中之重，届时政策的倾斜和产业的转移必定将为中小城镇的发 展带来引擎般的助推作用。

  其次我们也有必要在此强调，全国的地级市总量为288个，剔除30多个一二线城市后，仍然有高达250多个地级市，可谓数量庞大。面对如此庞大的一个市场规模，其中必然会蕴含相当大的投资风险，在此我们重点提示其中三类：

  第一类，城市本身缺乏优势主导产业，经济发展停滞不前，薄弱的经济基础无法对当地的房地产市场形成强有力的支撑。正如我们所知，城市化、工业化和经济发展是相互依托、相互促进的。如果没有产业支撑，中小城市的发展只是盖一批房子，土地城镇化超前于人口以及产业的城镇化将引发一系列负面效应。

  第二类，人口导入机制偏弱，城市发展规模受限，这些城市的人口长期处于向外流失的状态中，无法对房地产市场形成需求上的有效供给。开发商往往会遇到的情况是，第一次开盘销售突破了多少亿大关，去化达到多少成，但是也就只有这一次，由于没有外地需求的支持，本地的需求量无法支持后续房源的消化，最典型的例子是龙湖在烟台的葡醍海湾，这个项目2011年全年卖了30个亿，开盘当天就拿下20多个亿。但是2012年的业绩下滑得非常明显，截止到11月初，统共卖了不到10亿。

  第三类，产业单一的资源型城市，这类城市既不具备产业优势，同时也无法吸引外来人口，对于这些城市来说，即使有足够多的资金来为房地产买单，但是由于需求的盲从和极度不稳定，注定了企业将在未来承担极大的风险。典 型例子如鄂尔多斯，和其他通过工业化逐步实现财富积累的城市不同，鄂尔多斯几乎是一步到位地实现了最初的原始积累，民间资本充溢，炒楼、炒地成为前几年鄂 尔多斯市的热点。对于开发商而言，这样的一群客户即是天使，也是魔鬼——市场好时，全民投资，价格标得再高也能卖得出去；市场坏时，全面撤退，降价再多也 无人买单，在2011年初的调控引爆下，鄂尔多斯楼市几乎处于崩溃的边缘，当地著名的星河湾项目甚至不惜剔除精装卖房以求度过危机。